Besonderheiten bei der Grundstückgewinnsteuer

immobilien1

Die Grundstückgewinnsteuer erfasst den Gewinn, der beiVeräusserung eines Grundstückes (dazu zählen gemäss ZGB u.a. Liegenschaften, Grundstücke, Miteigentumsanteile und im Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte) entsteht. Das Steuerharmonisierungsgesetz schreibt vor, dass alle Kantone eine Grundstückgewinnsteuer erheben müssen. In der Praxis zeigen sich bei den Kantonen aber trotz Steuerharmonisierung erhebliche Unterschiede in der Art der Besteuerung. Ein Überblick.

Der Zürcher Regierungsrat hat jüngst bekanntgegeben1, das Steuergesetz ändern zu wollen. Es existiert nämlich eine erhebliche Ungleichheit bezüglich der Grundstückgewinnsteuern bei Liegenschaften im Vermögen einer Firma (hierhinein fallen das  Geschäftsvermögen der Personengesellschaftenund derjuristischen Personen). So müssen beispielsweise Gesellschaften mit Sitz im Kanton Zürich auch dann Grundstückgewinnsteuern bezahlen, wenn sie insgesamt Verluste schreiben. Das heisst, die Grundstückgewinnsteuer ist im Kanton Zürich eine eigentliche Objektsteuer und berücksichtigt nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Verkäufers. Andere Kantone hingegen lassen eine Verrechnung des Geschäftsverlustes mit dem Verkaufsgewinn zu. Das senkt natürlich die Gesamtsteuerbelastung und ergibt einen Vorteil gegenüber Gesellschaften mit Sitz im Kanton Zürich. Wie kommt es dazu? Der Grund liegt darin, dass es zwei verschiedene Systeme zur Besteuerung von Grundstückgewinnen gibt.

Monistisches und dualistisches System

Beim monistischen System werden Grundstückgewinne immer mit einer Sondersteuer belastet. Das dualistische System hingegen besteuert Gewinne auf Geschäftsliegenschaften zusammen mit dem Geschäftseinkommen resp. mit der ordentlichen Gewinnsteuer, während Gewinne auf Privatliegenschaften mit einer Sondersteuer belastet werden.

Die Kantone ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG, TI und JU erfassen Grundstückgewinne auf Geschäftsliegenschaftenmit einer Sondersteuer, kennen also das monistische System. Bei allen übrigen Kantonen und beim Bund werden die Grundstückgewinne der Einkommens- resp. der Gewinnsteuer unterstellt.Das bedeutet, dass Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsliegenschaften nicht anders besteuert werden, als alle übrigen Gewinne und somit faktisch gar keine eigentliche Grundstückgewinnsteuer besteht.

Wir können also festhalten, dass grundsätzlich Gewinne auf Grundstücken des Privatvermögens immer mit einer separaten Grundstückgewinnsteuer belastet werden, während Gewinne auf Geschäftsliegenschaften entweder separat oder aber als Bestandteil des steuerbaren Geschäftserfolges besteuert werden (je nach System).

Beim monistischen System errechnet sich der steuerbare Grundstückgewinn folgendermassen:

Erlös der verkauften Liegenschaft

– Erwerbspreis und Erwerbskosten

– nachweisbare wertvermehrende Aufwendungen

– Verkaufskosten

= Steuerbarer Grundstückgewinn

Ja nach Kanton werden bereits getätigte Abschreibungen, die beim Verkauf wiedereingebracht werden, nicht der Grundstückgewinnsteuer, sondern der Einkommens- / Gewinnsteuer zugerechnet (z.B. im Kanton Zürich). Bei den meisten Kantonen ist die Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet und mit einem Maximalsteuersatz von 40% (in ZH) nicht gerade moderat. Es lohnt sich also, die Abzüge vollständig vorzunehmen und entsprechende Belege für die Dokumentation aufzubewahren!

Beim dualistischen System ist die Berechnung einfacher:

Erlös der verkauften Liegenschaft

– Buchwert

= Steuerbarer Grundstückgewinn

Aus einer ordnungsgemäss geführten Buchhaltung sollte so der Gewinn rasch ermittelt sein. Wie bereits erwähnt, kann dieser Grundstückgewinn mit dem übrigen Geschäftserfolg verrechnet werden und kann so zu einem erheblichen Vorteil bei der Gesamtsteuerbelastung führen. Nur schon der Steuersatz für die ordentliche Gewinnsteuer ist erheblich tiefer als derjenige für die Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz für juristische Personen im Kanton Obwalden beispielsweise ist derzeit bei 6%.

Angesichts dieses Vorteils könnte sich der eine oder andere (mit Sitz im Kanton Zürich) überlegen, eine bisher im Privatvermögen gehaltene (zum Verkauf stehende) Liegenschaft ins Geschäftsvermögen zu übertragen. Wird eine Liegenschaft im monistischen System vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen übertragen, so fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Erst bei einer späteren Veräusserung werden die wiedereingebrachten Abschreibungen mit der Gewinnsteuer und der Grundstückgewinn mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Kommt nun der Vorschlag des Regierungsrates durch, so werden im Kanton Zürich künftig auch Geschäftsverluste mit dem Grundstückgewinn verrechnet werden können1. Es dürfte heute schwierig zu prognostizieren sein, wie hoch die daraus resultierenden Steuerausfälle sein werden.

Fazit

Aus Gründen der Gleichbehandlung ist der Vorschlag des Zürcher Regierungsrates zu begrüssen. Und für Steuerberater ergäbe sich wieder eine Facette mehr, wie die Steuerbelastung zu optimieren wäre. Verständlich ist aber auch die kritische Haltung der Zürcher Gemeinden, die sich gegen den Vorschlag wehren. Geht doch die Grundstückgewinnsteuer vollumfänglich in die Gemeindekassen. Wer will da schon eine schwer vorhersehbare Einnahmeneinbusse hinnehmen.

1http://www.nzz.ch/zuerich/neue-regeln-fuer-grundstueckgewinne-1.18457125

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